NHÀ Ở XUỐNG CẤP, NÊN CẢI TẠO HAY XÂY MỚI?

Khi bạn mua một căn nhà cũ hoặc căn nhà hiện tại bạn đang ở có thời gian sử dụng đủ lâu. Hiện trạng nhà ở đã xuống cấp, hư hỏng một vài vị trí quan trọng, gây ra sự khó chịu trong quá trình sử dụng và có trường hợp nguy hiểm cho bạn và gia đình. Lúc này, có lẽ bạn và gia đình cùng phải tìm giải pháp để xử lý vấn đề: Nên cải tạo hay xây mới? Đâu là lựa chọn phù hợp?

Bài viết dưới đây công ty xây dựng The Box xin phép chia sẻ một số thông tin về vấn đề này. Mời các bạn cùng tham khảo trước khi quyết định nên cải tạo hay xây mới căn nhà của mình!

ĐÁNH GIÁ TÌNH TRẠNG CĂN NHÀ CHÍNH XÁC VÀ KỸ LƯỠNG

Việc đánh giá hiện trạng căn nhà rất quan trọng. Ảnh hưởng đến quyết định nên cải tạo hay xây mới căn nhà của bạn. Công việc quan trọng cũng sẽ đi đôi với đòi hỏi về chuyên môn, kinh nghiệm, kỹ thuật. Bạn có thể dựa vào kinh nghiệm của mình, bạn bè hoặc công ty xây dựng khảo sát, đánh giá. Trong trường hợp nào thì bạn cũng chú ý một số vấn đề sau để việc khảo sát hiệu quả:

ĐÁNH GIÁ VỀ KẾT CẤU, KHẢ NĂNG LÀM VIỆC

• Tìm kiếm các thông tin giấy tờ hồ sơ liên quan đến căn nhà như bản vẽ xây dựng, chi tiết vật liệu thô và hoàn thiện, giấy phép xây dựng, vật liệu sử dụng …
• Đánh giá công năng sử dụng, phong cách kiến trúc hiện hữu… so với xu hướng và nhu cầu sử dụng hiện tại;
• Kết cấu chịu lực: Dựa vào hồ sơ căn nhà và nhìn vào hiện trạng, một số trường hợp cần tác động bằng công nghệ, máy móc thiết bị nhằm kiểm tra:

+     Độ lún, nghiêng, sai lệch kích thước… và nguyên nhân;

+     Nứt và nguyên nhân, mức độ nứt, vị trí nứt;

+     Võng, mức độ võng, vị trí võng và nguyên nhân;

+     Khả năng làm việc của hệ khung chịu lực: Móng – cột – dầm – sàn, tuổi thọ của kết cấu;

ĐÁNH GIÁ VỀ KIẾN TRÚC, VẬT LIỆU HOÀN THIỆN

• Hoàn thiện và nội thất: Dựa vào hiện trạng bằng mắt, một số trường hợp dùng nghiệp vụ chuyên môn đánh giá nguyên nhân, mức độ:

+     Thấm, vị trí thấm, mức độ thấm và nguyên nhân thấm;

+     Đánh giá mức độ hoàn thiện của bề mặt ốp lát, sơn nước, trần thạch cao;

+     Hiện trạng nội thất, thiết bị gia dụng… và giải pháp tái sử dụng, bảo quản, bảo vệ;

+     Kiểm tra hệ thống điện – nước – hệ thống điều hòa không khí;

+     Đánh giá chất lượng vật liệu hoàn thiện – nội thất.

Qua một vài thông tin cần thu được trong quá trình khảo sát hiện trạng căn nhà. Bạn phần nào đưa ra quyết định nên cải tạo hay xây dựng mới? Và nếu cải tạo thì cải tạo hạng mục nào, phần nào có thể giữ lại. Cho dù biết cải tạo tiết kiệm hơn nhưng nếu kết cấu chịu lực không đảm bảo, giải pháp gia cố quá tốn kém, cải tạo lại vẫn không đủ công năng sử dụng…  thì xây mới lại là giải pháp tối ưu nhất.

XÁC ĐỊNH MỤC ĐÍCH – NHU CẦU CỦA VIỆC CẢI TẠO NHÀ HAY XÂY MỚI

• Mục đích: Để ở, để kinh doanh, cho thuê hay bán lại?
• Nhu cầu: Quy mô, công năng, số lượng phòng, phân bố không gian, phong cách kiến trúc; các yêu cầu thêm về màu sắc, cây xanh, không khí đối lưu, ánh sáng … Bạn cần liệt kê và trả lời những câu hỏi này sẽ dẫn dắt quyết định lựa chọn cải tạo – sửa chữa hay xây mới, đồng thời có thêm cơ sở xác định ngân sách và các yếu tố khác cần thiết cho căn nhà;
• Hạng mục, số lượng phòng, khu vực cần xử lý? Bàn bạc thống nhất trong gia đình về nhu cầu – mục đích cải tạo nhà hay xây mới.

 XÁC ĐỊNH NGÂN SÁCH CÓ THỂ ĐÁP ỨNG CHO VIỆC CẢI TẠO HOẶC XÂY DỰNG MỚI

Xác định ngân sách khác với việc dự trù chi phí để cải tạo hoặc xây mới. Việc này không cần có chuyên môn về xây dựng mà cần nhiều hơn về khả năng quản lý tài chính, hiểu tình hình tài chính hiện tại của gia đình. Trước khi xác định ngân sách thì cần xác định nguồn vốn, tiền mặt hiện có, khả năng vay mượn, bán đồ dư thừa, cân nhắc về trả lãi hàng tháng … Nếu có thể, cần tư vấn của những cá nhân, đơn vị tài chính, ngân hàng uy tín.

Khi xác định xong ngân sách, bạn cần sự hỗ trợ dự trù chi phí của công ty xây dựng có kinh nghiệm. Việc này sẽ giúp bạn có quyết định đúng đắn hơn. Chú ý cân nhắc ngân sách vì:

• Sửa chữa những hạng mục hư hỏng, nhỏ lẻ sẽ tiết kiệm chi phí hơn xây mới. Nhưng có giải quyết hết nhu cầu và mong muốn của bạn? Bạn ưu tiên chi phí hay nhu cầu?
• Nếu cải tạo thì một số vị trí hay cải tạo tổng thể để đáp ứng công năng sử dụng, phong cách kiến trúc hài hòa?
• Xây mới đại trà thường có chi phí cao hơn sửa chữa ít nhất khoảng 20%;
• Đôi khi cải tạo chi phí cao hơn xây mới đại trà do tác động của vật liệu, phong cách kiến trúc phù hợp mà vẫn giữ được nét kỷ niệm, diện tích hiện tại của ngôi nhà;
• Dự trù chi phí của các công ty cao thấp khác nhau, nhưng chưa chắc báo giá thấp sẽ phù hợp, giá trị luôn kèm theo chất lượng. Bạn hãy tìm hiểu thêm về cấu thành báo giá và thông tin công ty nhé.

QUY ĐỊNH VÀ GIẤY PHÉP XÂY DỰNG VÀ CẢI TẠO

Nhà cũ xuống cấp, cải tạo hay xây mới? Bạn cần tìm hiểu thêm các quy định của Nhà nước liên quan đến thiết kế, cấu trúc nhà ở để đảm bảo quy hoạch đô thị như mật độ xây dựng, chiều cao, khoảng lùi, số tầng cho phép xây dựng, độ vươn của ban công, ô văng…và những quy định khác.

• Trong mọi trường hợp cải tạo hay xây dựng thì nên tuân thủ các quy định trên, tránh việc bị đình chỉ thi công, bị phạt sai phạm …
• Một số trường hợp quyết định cải tạo vì quy định mới trong mật độ xây dựng khiến bạn bị mất nhiều diện tích nếu xây mới. Đặc biệt với nhà diện tích nhỏ, đường nhỏ, nhiều mặt tiền, trước đây lấn ban công…
• Trường hợp tác động kết cấu chịu lực, thay đổi công năng sử dụng, tác động mặt tiền – chiều cao – quy mô … sẽ nộp hồ sơ xin cải tạo nhà tại UBND cấp quận/huyện gồm: Đơn đề nghị cấp giấy phép cải tạo nhà; Bản vẽ thiết kế cải tạo nhà; Ảnh chụp hiện trạng; Bản sao chứng minh quyền sử dụng đất, sở hữu nhà;
• Trường hợp không cần xin phép thì thông báo sửa chữa nhà cho cơ quan quản lý xây dựng tại phường/xã, kèm theo hồ sơ thiết kế cải tạo để lưu và theo dõi;
• Trường hợp xây dựng mới thì cần nộp hồ sơ xin phép xây dựng tại UBND cấp quận/huyện gồm: Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng; Bản vẽ thiết kế xây dựng; Bản sao chứng minh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai;