Đánh giá BĐS – Theo góc nhìn của chuyên gia cải tạo nhà

Bất động sản là kênh đầu tư sinh lợi nhuận cao, được nhiều người quan tâm và theo đuổi. Tuy nhiên không phải ai cũng có kiến thức, kinh nghiệm trong lĩnh vực này. Đặc biệt là với các sản phầm bất động sản dạng nhà ở (nhà phố, nhà gác lửng, biệt thự,…) Ở phạm vi của bài viết này, The Box muốn chia sẻ với các bạn những kinh nghiệm của mình khi khảo sát và tiếp xúc với rất nhiều căn nhà tại Tp.HCM. Thông qua góc nhìn của người làm nghề cải tạo nhà ở. Hy vọng với những chia sẻ của chúng tôi, các bạn sẽ có cho mình lựa chọn đúng đắn khi đầu tư, hay mua bán các sản phẩm BĐS này. Giảm thiểu các chi phí phát sinh không đáng có hoặc chưa lường trước được.

Chúng ta tạm chia cách đánh giá BĐS thành các tiêu chí như sau:

+ Đánh giá kiến trúc mặt ngoài của ngôi nhà

+ Đánh giá kết cấu ngôi nhà

+ Đánh giá cấu trúc bên trong ngôi nhà

+ Đánh giá về tình trạng bề mặt (thấm dột, rêu mốc, mối mọt,…)

Đánh giá kiến trúc mặt ngoài ngôi nhà

Kiến trúc mặt ngoài ngôi nhà là rất quan trọng. Đó có phải là kiến trúc hợp thời không? Nếu phải sửa chữa hay cải tạo, thì có tác động nhiều vào mặt tiền nhà không? Một số bạn khi mua nhà, đã phải chi trả số tiền nhiều hơn cho việc tu sửa mặt tiền nhà. Khoản chi này chưa được tính đến trước khi mua nhà, dẫn đến không có sự chuẩn bị về tài chính phù hợp. Hoặc phát sinh quá lớn, không có khả năng tu sửa. Chấp nhận sống chung với các bất hợp lý trong 1 khoảng thời gian dài.

Một số căn nhà với mặt tiền hướng Tây, cần phải có sự tư vấn chuẩn xác về các giải pháp chống nóng, cách nhiệt. Nhằm đảm bảo khai thác tối đa các nhu cầu sử dụng của các không gian đệm như: ban công, lô gia, sân thượng,…

Chưa kể với một mặt tiền thoáng đãng và có kiến trúc hiện đại, bất động sản hoàn toàn có thể tăng giá dựa trên yếu tố này.

Đánh giá kết cấu ngôi nhà

Kết cấu như bộ xương của căn nhà. Cần đảm bảo yếu tố này hoạt động ổn định trong lâu dài. Tối thiểu, bạn có thể nhận biết tình trạng kết cấu hiện hữu thông qua quan sát các yếu tố sau:

– Nhà có bị nghiêng, lún không? Quan sát từ ngoài vào có thể thấy các hiện tượng này ở các điểm giáp biên các căn liền kề. Chi phí xử lý nghiêng, lún thường là rất lớn (vài trăm triệu). Một số trường hợp không thể xử lý dứt điểm, do các căn nhà nghiêng và đè lên nhau. Yếu tố này rất quan trọng, do đó bạn cần quan sát kỹ để có lựa chọn đúng đắn.

– Quan sát các vị trí dầm, cột, tường, sàn,… xem có xuất hiện các vết nứt nào không? Với các vết nứt dăm, nứt bề mặt bảo vệ thì không quá quan trọng. Trong trường hợp các vết nứt là nứt kết cấu thì các giải pháp xử lý sẽ phức tạp và tốn kém. Thậm chí nếu không còn khả năng làm việc thì phải đập bỏ và có phương án thay thế phù hợp.

Nếu không có kiến thức và kinh nghiệm trong việc này. Bạn cần nhờ đến các kỹ sư, chuyên gia lâu năm để nhận được những tư vấn chuẩn xác về các vấn đề của căn nhà. Điều này giúp bạn tránh việc mua phải những căn nhà có kết cấu rệu rã, không có khả năng sử dụng – thậm chí nguy hiểm đến tính mạng khi ở trong những căn nhà như vậy.

Đánh giá cấu trúc bên trong ngôi nhà

Cấu trúc bên trong hàm chứa toàn bộ nội dung của căn nhà. Bạn cần xem xét kỹ yếu tố này. Với bố trí hợp lý và phù hợp sẽ tiết kiệm đáng kể cho bạn các chi phí cải tạo – sửa chữa sau này.

Cần hình dung trước về các không gian sử dụng, nhu cầu của gia đình. Hiện trạng căn nhà  đáp ứng được bao nhiêu % mong muốn đó? Đây là điểm mà The Box đã tư vấn cho rất nhiều khách hàng của mình trong việc cải tạo lại căn nhà.

Với những căn nhà mà hiện trạng được bố trí không hợp lý, thì việc tác động của giải pháp cải tạo là rất lớn. Thậm chí thay đổi luôn cấu trúc của ngôi nhà. Một số giải pháp có thể kể đến như:

– Thay đổi cầu thang

– Thay đổi vị trí wc

– Mổ xẻ các khoảng không thông gió, lấy sáng

– Đi cùng với đó là các biện pháp xử lý thêm về kết cấu như: gia cố, cấy thêm cột, đục bỏ sản và đổ phần sàn mới,….

Với những tác động nhiều và phức tạp, chi phí cho việc cải tạo một căn nhà có cấu trúc không phù hợp là khá lớn. Điều này làm ảnh hưởng nhiều tới mục đích ban đầu của bạn khi đầu tư mua BĐS.

phương án thi công mổ xẻ sàn

Đánh giá tình trạng bề mặt

Tình trạng bề mặt căn nhà có thể quan sát được như: thấm dột, rêu mốc, mối mọt,… Với những vấn đề thấm dột hay rêu mốc, xuống cấp của lớp sơn bao phủ thì hoàn toàn có thể xử lý được. Với vấn đề mối mọt, cần phát hiện sớm trước khi quá muộn. Những vấn đề liên quan đến tình trạng bề mặt cần được lưu tâm xử lý lại sau một thời gian sử dụng để gia tăng tuổi thọ cũng như tình trạng làm việc của căn nhà.

hiện trạng căn nhà ẩm thấp, rêu mốc

hiện trạng căn nhà nứt tường

xử lý mối trước khi thi công cải tạo nhà

Một căn nhà cũng như một con người. Cần một cơ thể khỏe mạnh (kết cấu vững chắc), hình thức cân đối (kiến trúc phù hợp), và không bị các triệu chứng vặt (xuống cấp ở tình trạng bề mặt). Một phép so sánh vui – đầy đủ về các vấn đề của căn nhà (BĐS) mà bạn cần lưu tâm khi tiến hành giao dịch! Chúc bạn có những quyết định sáng suốt!