ĐƠN GIÁ THEO M2 – CÁCH TÍNH GIÁ THÀNH PHỔ BIẾN LIỆU CÓ ĐÚNG?
Đơn giá theo m2 là một phương pháp tính giá thành xây dựng, hoàn thiện, cải tạo nhà phổ biến đang được áp dụng hiện nay. Bản chất của phương pháp này dựa vào kết quả của phương pháp bóc tách khối lượng – lập bảng dự toán chi tiết và kết hợp với kinh nghiệm tính toán chi phí thi công của các nhà thầu.
Một lợi thế dễ nhận thấy của phương pháp này là tính tiện lợi, dễ sử dụng so với việc bóc tách chi tiết khối lượng, vật tư, nhân công và thường áp dụng để khái toán chi phí thi công, lập kế hoạch về ngân sách thi công, lựa chọn nhà thầu, lựa chọn vật tư,…
Tuy nhiên, vẫn có những khó khăn nhất định khi sử dụng đơn giá theo m2 để tính giá thành thi công – Độ chính xác của phương pháp đơn giá theo m2 phụ thuộc vào những yếu tố nào? Hay chi phí cấu thành (cở sở) của đơn giá theo m2 cho căn nhà hoàn thiện gồm những gì?…Bài viết này, mời các bạn cùng The Box tìm hiểu đơn giá theo m2 – cách tính giá thành phổ biến liệu có đúng không nhé!
Contents
CÁC LOẠI CHI PHÍ ĐỂ HOÀN THIỆN CĂN NHÀ
1. Chi phí thiết kế kết cấu, cơ điện (điện – nước- điều hòa không khí), hoàn thiện & nội thất
2. Chi phí xin phép: sửa chữa – xây dựng – cải tạo nhà
3. Chi phí bên thứ 3: đặt cọc (nếu thuộc quản lý của các dự án), phí quản lý của BQL dự án,…
4. Chi phí thi công: nhân công, vật tư, vận chuyển, máy móc thiết bị thi công, giám sát (nếu có)
5. Chi phí bảo hiểm công trình, bảo hiểm bên thứ 3 (nếu có)
6. Chi phí mua sắm trang thiết bị: máy lạnh, tủ lạnh, điều hòa,…các vật dụng cần thiết
7. Chi phí dự phòng
PHƯƠNG PHÁP TÍNH GIÁ THÀNH THI CÔNG PHỔ BIẾN
1. Phương pháp bóc tách khối lượng – lập bảng dự toán chi tiết
2. Phương pháp tính đơn giá theo m2
CÁCH TÍNH ĐƠN GIÁ THEO M2
Chi phí thi công (vnđ) = Tổng diện tích xây dựng(m2) x Đơn giá thi công (vnđ/m2)
Trong đó, tổng diện tích xây dựng gồm các hạng mục sau:
1. Tầng hầm (nếu có): Diện tích thực tế x hệ số (hệ số dựa vào bảng sau)
| STT | Thiết kế độ sâu hầm | Hệ số tính | Ghi chú |
| 1 | Bán hầm ≤ 0.8 m | 130% | |
| 2 | 0.8 m < Hầm sâu ≤ 1.4 m | 150% | |
| 3 | 1.4 m < Hầm sâu ≤ 1.8 m | 180% | |
| 4 | 1.8 m < Hầm sâu | 200% – 220% |
2. Phần móng: Diện tích thực tế x hệ số (hệ số dựa vào bảng sau)
| STT | Thiết kế loại móng nhà | Hệ số tính | Ghi chú |
| 1 | Móng đơn | 30% – 40% | Gồm đổ bê tông sàn tầng trệt |
| 2 | Móng cọc | 40% – 50% | |
| 3 | Móng băng | 50% – 60% |
3. Thi công các tầng: Diện tích thực tế x hệ số (hệ số dựa vào bảng sau)
| STT | Vị trí thi công | Hệ số tính | Ghi chú |
| 1 | Các sàn – tầng, ban công, ô trống ≤ 8m2 | 100% | Có đầy đủ sàn & trần |
| 2 | Ô trống thông tầng > 8m2 | 70% | |
| 3 | Sân thượng ngoài | 50% | |
| 4 | Sân vườn ≤ 25m2 | 100% | Nền sân+ hàng rào |
| 5 | Sân vườn > 25m2 | 50% – 70% | Nền sân+ hàng rào |
4. Phần mái: Diện tích thực tế x hệ số (hệ số dựa vào bảng sau)
| STT | Thiết kế loại mái nhà | Hệ số tính | Ghi chú |
| 1 | Mái tôn | 20% – 30% | |
| 2 | Mái bê tông cốt thép | 45% – 55% | |
| 3 | Mái ngói kèo sắt (khung kèo + ngói lợp) | 60% – 70% | |
| 4 | Mái ngói btct (btct + khung kèo + ngói lợp) | 90% – 100% |
VÍ DỤ VỀ CÁCH TÍNH GIÁ THÀNH THEO PHƯƠNG PHÁP ĐƠN GIÁ THEO M2
Xây dựng nhà với diện tích đất 80m2 (Giả sử thiết kế không có lùi trước sau, ô trống)
| STT | Nội dung công việc | Diện tích sàn | Hệ số tính | Diện tích xây dựng |
| 1 | Thi công móng cọc | 80 m2 | 50% | 40 m2 |
| 2 | Thi công tầng trệt BTCT | 80 m2 | 100% | 80 m2 |
| 3 | Thi công lầu 1 BTCT | 80 m2 | 100% | 80 m2 |
| 4 | Thi công lầu 2 BTCT | 80 m2 | 100% | 80 m2 |
| 5 | Thi công sân thượng trước – sau BTCT | 50 m2 | 50% | 40 m2 |
| 6 | Thi công tum thang + phòng thờ BTCT | 30 m2 | 100% | 80 m2 |
| 7 | Thi công mái BTCT | 30 m2 | 50% | 40 m2 |
| Tổng | 430 m2 | 350 m2 | ||
| Đơn giá xây dựng trọn gói | 6.500.000/m2 | |||
| Tổng chi phí xây dựng trọn gói (6.500.000 x 350) | 2.275.000.000 vnđ | |||
MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG PHƯƠNG PHÁP ĐƠN GIÁ THEO M2
VỊ TRÍ THI CÔNG
– Nền đất yếu hay nền đất tốt?
– Vị trí thi công có hệ thống giao thông, vận chuyển vật tư thuận lợi hay khó khăn?
– Vị trí thi công ở thành phố hay nông thôn?
– Vị trí góc, vị trí 1 mặt tiền hay 2 – 3 mặt tiền
– Vị trí trong các khu dự án, khu Compound, khu dân cư đông đúc, trong hẻm sâu, trong chợ,…
PHONG CÁCH THIẾT KẾ, QUY MÔ XÂY DỰNG VÀ NHU CẦU SỬ DỤNG
– Phong cách kiến trúc: Cổ điển, hiện đại, phong cách công nghiệp,…
– Nhà phố, biệt thự, căn hộ dịch vụ, khách sạn, văn phòng,…
– Nhu cầu ở hay cho thuê, bán
– Diện tích nhỏ, hình dáng phức tạp hay cơ bản?
– Nhà có nhiều tầng, nhà cấp 4 – cấp 3 hay nhà tạm?
YÊU CẦU VỀ CHẤT LƯỢNG
– Vật tư thô: nguồn gốc, xuất xứ, chủng loại vật tư thô
– Biện pháp thi công, chủng loại máy móc thiết bị, trang thiết bị, chủng loại dàn giáo, cốp pha…
– Vật tư hoàn thiện: nguồn gốc trong nước hay nhập khẩu, các tính năng, công nghệ ứng dụng…
– Yêu cầu chất lượng nhân công: mức độ hoàn thiện cơ bản hay cao cấp, mức độ tỉ mỉ trong hoàn thiện chi tiết trang trí, nhà phố hoàn toàn có thể yêu cầu chất lượng bàn giao của căn hộ cao cấp.
NHỮNG YÊU CẦU KẾT CẤU ĐẶC BIỆT HOẶC QUY ĐỊNH RIÊNG CỦA KHU VỰC
– Nhà không dầm, không cột giữa, có thang máy…
– Gia cố phần ngầm, chống sạc lở các công trình lân cận
– Những quy định xây dựng riêng biệt của dự án, của khu vực hoặc của chủ nhà
THỜI ĐIỂM THI CÔNG
– Giá nguyên vật liêu xây dựng bị tác động bởi nền kinh tế ở những thời điểm khác nhau
– Nhân công xây dựng cũng có những thời điểm khan hiếm do nhu cầu cao, đặc biệt nhân công có tay nghề đối với những hạng mục quan trọng ảnh hưởng đến giá thành;
– Một số ứng dụng công nghệ hiện đại trong thi công hoàn thiện ở những thời điểm mới ra mắt cũng có giá thành cao, cơ sở máy móc thiết bị hiện đại và chưa ứng dụng đại trà;
– Một số thời điểm khó khăn, chậm trễ trong nhập khẩu nguyên vật liệu, đặc biệt trong hoàn thiện & nội thất
LỰA CHỌN NHÀ THẦU THI CÔNG VÀ HÌNH THỨC GIAO THẦU
– Chọn công ty thi công, đội thầu hay trực tiếp quản lý nhân công đều ảnh hưởng chi phí, giá thành
– Lựa chọn hình thức giao thầu: Trọn gói hay giao thô & nhân công hoàn thiện, hoặc chủ nhà tự mua vật tư và giao khoán nhân công,…
Qua một số yếu tố trên, chúng ta có thể thấy để đạt độ chính xác trong tính toán chi phí xây dựng cần hiểu rõ nhu cầu xây dựng của chính mình, bản thân cũng cần có kiến thức về vật liệu, nhân công, các yếu tố kinh tế thị trường và đưa ra sự lựa chọn phù hợp hình thức giao thầu thi công. Có thể sử dụng linh hoạt tính đơn giá theo m2, thông thường khi cần khái toán để lên ngân sách dự trù, xác định thời điểm thi công,…Còn thực tế quá trình thi công thì chúng ta có thể làm việc với công ty, nhà thầu có kinh nghiệm để bóc tách khối lượng vật tư, nhân công – lập bảng dự toán chi tiết để cung cấp bảng giá thành chính xác, tránh những phát sinh, những vấn đề không lường trước.
