NÂNG TẦNG NHÀ PHỐ – HỆ LỤY LỚN NẾU KHÔNG TÌM HIỂU KỸ

Nâng tầng nhà là một lựa chọn khá dễ dàng với một số chủ nhà. Thậm chí là lựa chọn mặc định ngay sau khi mua nhà để đáp ứng nhu cầu sử dụng và chuyển đổi công năng sử dụng.

Nhà phố của chúng ta hiện nay có rất nhiều những điều kiện, yếu tố, thời gian sử dụng, bảo trì bảo quản,… khác nhau. Bên cạnh đó, nâng tầng nhà theo chúng tôi là bài toán không hề đơn giản. Ngoài các tiêu chí về xây dựng còn phải đáp ứng thêm những điều kiện khác với sự tìm hiểu kỹ lưỡng, lượng kiến thức và kinh nghiệm sâu rộng.

Mở rộng và nâng tầng sân thượng nhà phố ở Tân Bình

Quá trình lâu dài gặp gỡ và làm việc với nhiều khách hàng. Chúng tôi có cơ hội khảo sát thực tế khá nhiều nhà ở tại Tp.HCM. Ở đó mỗi công trình lại có những nét khác nhau về kết cấu, quá trình sử dụng và một số nhu cầu giống nhau về nâng tầng nhà. Chúng tôi với lượng kiến thức nhỏ trong quá trình làm việc. Xin phép chia sẻ cùng khách hàng và đồng nghiệp một số quan điểm về nâng tầng nhà phố.

NÂNG TẦNG NHÀ CÓ PHẢI LÀ GIẢI PHÁP TỐI ƯU & DUY NHẤT?

Nâng tầng nhà thường đến từ nhu cầu của khách hàng cần thêm không gian sử dụng (phòng ngủ, phòng sinh hoạt chung…). Hoặc thay đổi công năng sử dụng, thay đổi không gian sống.

Quá trình làm việc, chúng tôi thường trao đổi kỹ những thông tin về nhu cầu, điều kiện ngân sách. Kiểm tra khả năng đáp ứng của kết cấu nếu nâng tầng. Khảo sát hiện trạng và lên ý tưởng. Qua đó, chúng tôi ưu tiên giải pháp tối ưu nhu cầu và ngân sách của khách hàng trên nền tảng không gian hiện có.

Tối ưu không gian nhà phố, thêm phòng ngủ – bếp – phòng khách cho nhà nhỏ ở Phú Nhuận

Thông thường, chúng tôi sẽ chủ động đưa ra 1 hoặc vài phương án kiến trúc – cân đối ngân sách (đây cũng là thế mạnh của The Box). Một số trường hợp sẽ giúp khách hàng không gian 3D và tư vấn chi tiết để có cái nhìn tổng thể và đưa ra quyết định có nâng tầng hay không?

Nếu phương án ưu tiên tối ưu không gian không đáp ứng nhu cầu. Chúng tôi cùng khách hàng xây dựng kế hoạch chi tiết cho giải pháp nâng tầng nhà hiệu quả.

MỘT SỐ VẤN ĐỀ HIỆN TRẠNG THƯỜNG GẶP

Khách hàng mua lại nhà cũ đã qua 1 vài đời chủ. Không nắm được quá trình xây dựng, không giữ bản vẽ xây dựng của căn nhà;

Nhà cũ xây dựng tự do, không hề có bản vẽ và tính toán kết cấu. Hiện trạng nhà đã thực tế trả lời cho việc xây dựng tự do là bị lún cục bộ, nứt, võng (chúng thường đi với nhau) và một số công trình bị nghiêng, vặn kết hợp nghiêng,…

Nhà cũ đã sửa chữa, cơi nới (thậm chí đã từng nâng tầng) trước đó một hoặc nhiều lần;

Nhà cũ có hiện trạng sai lệch so với giấy tờ về quyền sở hữu nhà;

Nhà cũ có bản vẽ thiết kế, tuy nhiên không dự trù kết cấu khung và liên kết chờ cho việc nâng tầng;

Vị trí nhà cũ trong hẻm khu dân cư đông đúc, các nhà dân liền kề đang có tình trạng lún – nứt. Ảnh hưởng trực tiếp, gây khó khăn cho thi công nâng tầng;

Nhà ở trong khu vực dự án có nền đất yếu. Một số căn nhà có nền trước đây là ao hồ lớn, xử lý nền đất chưa tốt;

Nhà ở có chung hệ khung kết cấu chịu lực (móng, cột, dầm, sàn), chung tường bao với các nhà liền kề. Đặc biệt những khu dân cư liền kề, nhà phố liền kề…

Chủ nhà muốn nâng không chỉ 1 mà nhiều tầng trên nền tảng kết cấu cũ không đủ khả năng chịu lực. Hoặc không hề biết kết cấu của nhà ở, móng gì? Nhà cột BTCT hay cột gạch,…

HỒ SƠ XIN PHÉP CẢI TẠO NÂNG TẦNG CÓ PHỨC TẠP?

Nâng tầng nhà phố là hạng mục có tác động thay đổi kết cấu chịu lực của công trình. Thuộc đối tượng bắt buộc phải xin giấy phép cải tạo tại Ủy ban nhân dân cấp Quận/Huyện nơi có nhà ở cần cải tạo. Hồ sơ bao gồm:

– Đơn xin cấp giấy phép sửa chữa, cải tạo nhà

– Bản sao có chứng thực một trong những giấy tờ về quyền sở hữu nhà

– Bản vẽ thiết kế chi tiết cải tạo nhà ở

– Ảnh chụp hiện trạng công trình, nhà ở

– Biên bản xác nhận hiện trạng công trình lân cận với hàng xóm xung quanh

– Hồ sơ khảo sát hiện trạng xác định công trình đủ điều kiện nâng tầng nhà. Nếu công trình chưa đủ điều kiện, cần biện pháp gia cố của tổ chức tư vấn có tư cách pháp nhân.

– Hồ sơ kiểm định móng + giấy phép cải tạo nâng tầng nhà. Hồ sơ này do QUẬN/ Huyện cấp phép.

Khi xin giấy phép nâng tầng thì nhà ở hiện trạng cần đảm bảo các yêu cầu sau:

– Phù hợp với quy hoạch xây dựng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và công bố;

– Bảo đảm quy định về độ cao

– Công trình cải tạo không làm ảnh hưởng đến các công trình lân cận

ĐƠN VỊ THẨM ĐỊNH VÀ NHỮNG HẠNG MỤC THẨM ĐỊNH – KIỂM TRA KHẢ NĂNG CHỊU LỰC

Tổ chức có tư cách pháp nhân và chứng chỉ kiểm định chất lượng công trình. Cơ quan nhà nước có thẩm quyền là đơn vị thẩm định kết cấu, kiểm tra khả năng chịu tải của nhà ở.

Những hạng mục thẩm định để nâng tầng, chuyển đổi công năng sử dụng:

– Kiểm tra hiện trạng (thấm, nứt, võng, nghiêng…). Đo đạc kích thước hình học, khuyết tật công trình;

– Kiểm tra bê tông: Cường độ, độ dày, lớp bảo vệ

– Kiểm tra cốt thép: Đường kính, số lượng, cường độ

– Kiểm tra móng: Kích thước, bê tông, cốt thép, ép thử khả năng chịu lực

– Lập mô hình tính toán, đánh giá khả năng chịu lực của công trình. Lập báo cáo – kết luận

– Đề xuất phương án xử lý, giải pháp gia cường kết cấu (nếu công trình không đủ khả năng chịu lực)

VẤN ĐỀ LIÊN KẾT BÊ TÔNG – KHOAN CẤY THÉP

Hệ khung kết cấu nhà cũ được kết nối với phần nâng tầng nhà mới thông qua hệ cột giúp đồng bộ khung kết cấu toàn khối (một số trường hợp thông qua sàn, dầm – cơi nới không gian sử dụng). Vị trí quan trọng là phần liên kết cốt thép – bê tông.

Đối với bê tông, thị trường có những loại phụ gia giúp liên kết bê tông cũ và mới hiệu quả như Sika Latex TH/ Sika Latex/ Sikadur 732…Với những ưu điểm về khả năng bám dính, không co ngót, đàn hồi cao, chống thấm và chống ăn mòn.

Kết nối thép vào hệ khung hiện hữu bằng cách khoan cấy hóa chất liên kết như Hilti, Ramset, Fischer, Sikadur 731, Sika AnchorFix 2,…Các loại hóa chất này gồm nhiều thành phần khi hòa trộn sẽ tạo hợp chất đồng nhất tăng khả năng kết dính. Khi sử dụng cần đảm bảo đường kính, độ sâu, vệ sinh lỗ khoan và thời gian liên kết.

THIẾT KẾ KẾT CẤU VÀ SỬ DỤNG VẬT LIỆU PHÙ HỢP

Trên cơ sở mô hình tính toán, kết luận về khả năng chịu lực của công trình và phương án gia cường kết cấu (nếu có). Nhà nâng tầng cần được kỹ sư thiết kế kết cấu và tính toán sử dụng vật liệu phù hợp nhằm:

– Đảm bảo tải trọng (tĩnh tải và hoạt tải) căn nhà sau nâng tầng phù hợp khả năng chịu lực

– Đảm bảo khả năng làm việc, khả năng truyền tải, liên kết của hệ khung kết cấu

– Đảm bảo gia cường, gia cố vị trí chịu lực (đặc biệt phần móng). Và những vị trí bổ sung – thay đổi kiến trúc (thêm tường, cắt sàn, thay đổi cầu thang, thêm thang máy,…)

Các vật liệu nhẹ được đề xuất ứng dụng trong cải tạo nâng tầng nhà. Tuy nhiên lưu ý thi công đúng tiêu chuẩn của nhà sản xuất. Tránh những vị trí có khả năng thấm cao như nhà vệ sinh, tường bao.

– Vách ngăn và sàn: sử dụng khung kim loại kết hợp với các vật liệu nhẹ dạng tấm như: Cemboard, panel EPS, DURAflex,…

– Sàn bê tông: sử dụng khung kim loại định hình: sàn Deck hoặc sàn trải tôn

– Mái: Đề xuất sử dụng các vật liệu nhẹ như tôn lạnh, tôn PU 3 lớp cách âm – cách nhiệt,…

– Các vật liệu hoàn thiện & nội thất: Ưu tiên giảm tải trọng như sàn gỗ, trần thạch cao, gỗ công nghiệp,… Và các phong cách kiến trúc tối giản, hiện đại, phong cách công nghiệp

THIẾT KẾ KIẾN TRÚC & NỘI THẤT ĐỒNG BỘ – HÀI HÒA TỔNG THỂ CÔNG TRÌNH

Kiến trúc trong cải tạo nhà nâng tầng cần phải dành sự quan tâm vì nó rất quan trọng bởi những yếu tố:

– Kiến trúc ảnh hưởng đến khả năng chịu tải của công trình nâng tầng. Kiến trúc sư phải có kinh nghiệm trong thi công cải tạo nhà, nâng tầng nhà giúp bố trí layout kiến trúc tối ưu với kết cấu hiện trạng. Hạn chế tối đa việc phải gia cố kết cấu, tiết kiệm chi phí và thời gian thi công.

– Kiến trúc sư có thể tối ưu bản vẽ kiến trúc. Không nhất thiết phải nâng tầng nhà nhưng vẫn đáp ứng đầy đủ nhu cầu về không gian, công năng sử dụng của chủ nhà

– Kiến trúc cần phải đồng bộ với nhà cũ giúp hài hòa tổng thể không gian sau khi nâng tầng.

GIA CỐ KẾT CẤU TRONG NÂNG TẦNG – QUAN TRẮC KẾT CẤU TRONG QUÁ TRÌNH THI CÔNG

Dựa vào đánh giá kết cấu, kết luận về khả năng chịu lực của công trình và phương án gia cường kết cấu của đơn vị thẩm định để phối hợp, lập bản vẽ chi tiết – phương án thi công gia cố kết cấu. Một số trường hợp gia cố thường sử dụng:

– Tăng tiết diện của cột – dầm bằng bê tông cốt thép

– Tăng tiết diện của cột – dầm bằng kết cấu thép (thép tấm hoặc thép hình, thép tổ hợp)

– Tăng tiết diện móng (đế móng, đài móng), chiều sâu móng bằng bê tông cốt thép

– Thay thế hoặc bổ sung kết cấu: móng, cột, dầm bằng bê tông cốt thép, thép hình, thép tổ hợp

– Gia cố nền dưới đáy móng: Một số trường hợp có thể cần khoan cọc, ép cọc, bê tông cốt thép gia cố nền,…

– Phương pháp giá cố kết cấu bằng tấm tấm sợi carbon CFRP, carbon composite FRP, dây cáp ứng lực trước,….Những phương pháp này ít ứng dụng trong nâng tầng nhà phố.

Quá trình thi công nâng tầng cần luôn quan trắc kết cấu. Quan trắc những khuyết tật công trình như độ mở rộng các vết nứt, độ lún, nghiêng, độ  võng, thấm,…phương án xử lý kịp thời

Quan trắc nhà ở lân cận và tác động quá trình thi công nâng tầng. Gia cố móng ảnh hưởng đến nhà liền kề, phương án xử lý kịp thời.

Quá trình thi công phải đảm bảo tiêu chuẩn xây dựng. Đúng thiết kế, đúng cho phép trong giấy phép cải tạo nhà, đúng các quy định về chiều cao, diện tích và khoảng lùi xây dựng.

AN TOÀN LAO ĐỘNG – GIẢI PHÁP BAO CHE THI CÔNG NÂNG TẦNG

Nâng tầng nhà nói riêng trong cải tạo, xây dựng nhà cần chú ý công tác an toàn lao động. Các giải pháp che chắn, bao che công trình tránh ảnh hưởng người trong công trình và người liên quan.

Các biện pháp cơ bản như bảo hộ lao động, lưới hứng vật rơi, lưới bao che, lan can an toàn, biển báo an toàn, bình chữa cháy,… Phải được đảm bảo và quan tâm.

Đối với nhà nâng tầng, cần chú ý thêm biện pháp chống đỡ sàn dưới do việc gia tăng tải trong quá trình thi công nâng tầng và những vị trí thay đổi kết cấu chưa được gia cường kết cấu, vị trí tháo dỡ kết cấu chịu lực. Trong biện pháp thi công cần tính toán số lượng. Vị trí cây chống sàn phù hợp, tạo bộ đỡ vững chắc tránh hư hỏng kết cấu cũ, mở rộng vết nứt, võng hoặc thậm chí đổ sập cục bộ trong quá trình thi công.